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全国空置房6540万套?专家:我国没有房屋空置率数据统计

 时间:2020-10-27     人气:78     分享

近日,一则“全国有6540万套空置房”的假消息,再次引发了舆论对空置房的广泛讨论。该消息煞有介事地称,目前我国有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零,意味着这些房屋处于空置状态,按每套房三口计算,可供近2亿人居住。

  其实,这则假消息是多年以前的“旧闻”,国家电网相关人士曾就此明确表示,从来没有发布过相关数据,也没有对这样的数据进行过统计。

  “目前,我国没有全面反映房屋空置率的数据统计,国家统计局目前公布的是新房未售出数据,这其实是企业库存的概念,和国际通行的空置率是不同的。”中国宏观经济研究院研究员刘琳说。

  

  按照国际上通行的定义,空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。一般来说,商品房空置率的合理区间为5%至10%,空置率在10%至20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。不过,也有学者认为,部分发达国家统计空置率的前提在于其城市化进程已基本完成,而我国仍然处于城镇化快速推进的过程中,与发达国家很难简单比较。

  刘琳表示,房屋空置率是反映存量房和分析房地产市场的一个非常重要的指标,如果要统计准确的房屋空置率数据,有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

  

  统计空置率的意义何在?业内专家表示,房屋空置率是反映房屋市场运行健康程度的重要指标之一。弄清房屋空置率,不仅有助于引导房地产业健康发展,还有助于估测房屋市场的供求关系。一方面,真实可靠的空置率数据具有风向标作用,能够引导房地产资金投向,避免资金投入到不该去的领域和区域。另一方面,通过相关数据还能有效识别人为囤房抬高房价的行为,杜绝炒房投机现象。

  但值得注意的是,现有的空置率统计方法,如“黑灯率”“电费法”“水表不转法”等都有所欠缺。而空置的形成,既有炒房客的投机原因,也有改善住房等刚需造成的闲置,还有家庭配置资产的合理考虑。

  通常,当房地产市场过热,投机性需求大量进入市场时,会使得房屋空置率升高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,部分市场机构发布的住房空置率数据存在一定程度的夸大,但空置房的存在也确实造成了资源浪费。对于住房空置率偏高的城市应该积极消化库存,可通过大力发展租赁市场、适当抑制土地供给等手段消化空置住房。

  

  未来,“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位应继续坚持,避免投机性需求过多进入市场,抑制房地产市场出现过热态势,使得住房空置率保持在合理区间。同时,应该加快房地产市场长效机制建设,综合运用土地、财税等各种手段,使得我国房地产市场平稳健康发展。

  (原题为《全国空置房有6540万套?没有的事!》)

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  “别买,别买,千万别买”。

  每次有人向小彭打听燕郊房子的时候,小彭都要先向对方泼一盆冷水。

  2017年,在京工作多年的小彭终于想到了置业,“再不买房你就更买不起了”,这样的话听多了,难免着急,但是北京的房价又实在高攀不起,于是他就把目光转向了“北京睡城”燕郊,这里距离天安门,只有30多公里,虽然地处河北,但早就是“精神上的北京”。

  在不少小区已经快进入到3万区间的当口,小彭终于在燕顺路附近以2.5万/㎡的单价,拿下了一套小三居,付完首付成为“有产者”之后,他也成了一名房奴,每月1.2万的房贷着实很累,但是想到有房了,还是开心啊。

  当时大家都非常乐观,京津冀一体化,中介们纷纷鼓吹,以燕郊的形势,迟早向隔壁的通州看齐,这里的地理位置、地铁规划以及并入北京的传言,都有着广泛的群众基础,那时候房子不是一般好卖。

  好景不长,转折也在2017年来临了。

  到了年底,小彭小区里卖房子的人开始多了,价格一路走低,从2.5万到2万,各种报价都有,到现在,二手房的报价已经到了1.8万,小彭的房子已经跌掉了一个首付,最近又有邻居报出了1.5万的价格,前景一点不看好。

  卖吧,不好卖还赔钱;等着,可能更赔。

  这情势下,地产商们也着急,包括燕郊在内的“北三县”宣传又卷土重来,不少没售出的老盘和一些刚出炉的新盘,都打上了“不限购”的噱头,不限户口,不限社保,只为了能卖出去,怎么看都是最后的疯狂,能捞一笔是一笔。

  

  这一切都是怎么发生的呢?

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  其实自打2011年北京开始限购之后,“环京”就成了炒房的一个重要去处

  河北省的存在感一直很弱,光芒都被周围的京津掩盖着,但也有例外,比如“北三县”,这块被戏称为河北“飞地”的房价超过了它上级的廊坊市,一直向北京看齐,高点的时候,是河北之最。

  这样的地方,还有不少,有五六年的时间,饥渴的投资客们开始按地图炒房,绕着北京的固安、永清、霸州、高碑店、涿州、怀来轮流被关注,这些地方狂飙突进,建了一大批“北京概念房”。

  

  ● 北三县不用说了,“并入北京”的概念炒了这么多年了,经久不衰;

  ● 固安县在北京新机场项目开始后,就跟上了脚步;

  ● 永清县、高碑店据说是承接了北京的一些挪走的批发市场;

  ● 高碑店的白沟因为靠近雄安新区,顺带着搭上了“北京+雄安”的双重概念。

  而其余的,纯粹是因为距离北京近,就连天津的武清和宝坻,都是因为北京概念涨起来的。

  涨是真涨,在2017年的高峰时刻,廊坊全市10个区县市的均价都过万,距离北京越近房价越高,郊县区的价格超过市区很平常,燕郊更是走出了独立行情。

  但拐点一过,各种期望都落空,跌惨了的岂止燕郊。

  从2017年的下半年开始到现在,环京均价下跌超过30%是很平常的事儿。

  永清跌的最多,香河其次,均超过了50%,三河、大厂、涿州跌幅超过40%,而且当年让人尝到甜头的房价倒挂也没有了,现在这些地方新房价格基本上超过二手房,也就意味着,一味地抢新房已经不赚钱了。

  

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  这里面,永清县最惨。

  55%只是均价的跌幅,如果具体到个别炒作水分大的项目,跌得更惨,腰斩之后再腰斩都是有的。

  在永清,有不少大盘,环京概念起来的时候,不少开发商的布局很快,划一片地,盖楼,建大盘甚至超级大盘,因为地价便宜,大家都憋着大挣一笔。

  那时候公布出来的规划图,看上去就是密密麻麻的一片楼,有的项目楼号甚至过百,开盘价也是节节高,撩拨买房人赶快掏钱。

  某京籍开发商在永清规划了一片生态城,从别墅、洋房再到板楼、公寓,各种形态基本上全齐了,那价格也在短期内以肉眼可见的速度上涨。

  ● 2015年8月开盘的时候,均价6100元/㎡,当时永清的均价只有5000元;

  ● 到了2016年的8月份,这个项目的均价已经是1.4万了,一年涨了130%;

  ● 两个月以后,均价又涨2000元,真是做到了一天一个价。

  那时候,这地方车满为患,北京的客户一车一车往售楼处拉,门口需要保安指挥,里面也是人挨人,都是抢房的。

  

  开发商一看这架势,那价格还得涨!

  到了9月底,小区均价就破2万了,到了2017年3月,这里的价格达到了峰值的2.6万,只不过持续的时间很短,6月份就回落至2万-2.3万。

  

  房价炒出了股市的味道。

  趁着这一波,这个超级大盘的板楼和洋房已经卖得差不多了,开发商的宣传重点转向1.65万的商住公寓。

  此后的价格宣传战没有了,因为这里的房价一路走低,2.3万,2万,1.7万……

  为啥会这样呢?

  原因也挺简单的,限购政策纷纷出台、金融政策不断紧缩、规划预期基本无望,几个因素加一起,直接没了接盘侠,房价根本撑不住。

  高价抢了房的业主没多久就后悔了,现在,小区的二手房已经跌到了8000多,如果急售,那么6000多的价格也是可以挂的,能卖出去就行。

  从2.6万到8000元,70%的钱都亏掉了,一套100平方米的房子,要亏250万,多讽刺的数字啊。

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  太惨痛了,很多砸锅卖铁买房的人就不干了。

  不久前,永清某楼盘的业主开始组织维权,部分业主号召“断供”,来逼迫开发商退房,并且在各种渠道投诉开发商欺诈,归根结底,现在的价格已经跌得比买时还低了。

  

  实话说,各种质量问题、交付问题的维权,还算是在情理之中,但是这种价格涨跌的维权,一直都处在一个很尴尬的位置。

  白纸黑字、愿打愿挨,这事儿本没什么置喙的余地,但是损失那么一大笔钱,放在谁身上,都是难以承受的,别说70%,就是30%,都够业主和银行心惊一阵子的。

  只是断供也威胁不了开发商啊,当初的卖房款人家收了,断供了银行收一堆房子还得处置,打折出售不知道便宜了谁。

  实际上,无论是环京还是环沪,还是目前更加热门的环深,光按“地图炒房”这事儿就一直不靠谱,跨区域买房还是有很多功课要做的:

  ● 买房不是跟风的事儿,炒房也不是,自己买的时候,到底是在峰顶还是半山腰,得搞清楚,跟着别人一窝蜂杀进去,很容易成接盘侠;

  ● 实地走一走,起码向当地人问一嘴,这里收入多少,靠什么维持,哪里是中心,哪里是郊区,新房什么行情,二手房是咋卖的;

  ● 顺便问问自己,现在自己住吗?未来有人住吗?

  至于那些中介的忽悠更不能听啊,政策的事他们说了能算吗?北京使劲控制人口都控制不住,还把河北一块地圈进来让你政策套利?这跟听消息炒股一样,只能被套。

  问清楚了、想好了,再下手也不晚,可惜,在最热的那个时段,很少有人想这些问题。

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  房价大跌60%!买到就亏,中国最坚挺的海景房泡沫20年不破

  01

  “有一所房子,面朝大海,春暖花开”。

  这是多少人的梦想啊,如果这房子买的便宜、买完飞涨就更好了,眼前的苟且、诗和远方一样都不耽误。

  这样的房子存在吗?在一些中介和开发商嘴里,乳山银滩就是一个完美的选择。

  很多人可能都不知道乳山这个地方,这是山东威海下面的一个市,临黄海,因为境内的“大乳山”而得名,这里的位置其实不错,地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地。

  

  光看“银滩”这个名字,你也能想象出一片银色沙滩的样子,在北方,算是不错的海景了。

  这里从1992年7月开始兴建,1994年7月被批准为省级旅游度假区,规划面积8.5平方公里,但是建设速度一直很慢。

  进入新世纪,有人看中这里的潜力,大笔资金突然冲了进来,2000年的时候,这里的房地产投资只有8000万,2005年增加到7.53亿元,2007年至2010年是乳山地产发展的巅峰,每年的投资额都在30亿以上,这些钱砸到土地里,房子像庄稼一样密密匝匝地建出来,大家共同打造的概念就是“海景房”。

  穿过白沙滩镇的银金大道、穿过海阳所镇的金银大道和风景区旁的长江路,这一片地上,大大小小建了100多个小区,而每个小区,少则近十栋,多则近百栋房子,房子的总量有多大呢?这里别说住下附近两个镇的居民了,如果完全开发,住下整个乳山的市民,也是绰绰有余的。

  自己肯定消化不了,那就从其他城市拉人过来买房吧,大巴车接踵而来,乳山银滩很快变得有名起来。

  这里的关注度比乳山市区的关注度还要高,如果从二手房网站上搜一下,乳山市区只有397套在售房源,而银滩有3267套在售,是市区的8倍多。

  

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  为什么会有这么多二手房出售呢?原因很简单,房价跌的太惨了!

  有一种说法,叫做“跌回十年前”,这说法在银滩非常不准确,这里的房价大概分成三个阶层:

  1、最惨的房子在过去15年跌了60%多,完美错过了房地产好几个上涨周期。

  猫哥看了一眼挂牌价最低的那套,一套70平的房子开价7.3万,单价只要1000多,小区在2005年开盘的,新房售价已经快3000元了,如今已经跌了三分之二,再算上这些年的货币增速话,基本上就是血亏。

  

  2019年的时候,价格还没这么惨,去年7月时最低价还能维持在1800元/㎡,谁能想到白菜价的海景房,一年时间还能再跌45%?

  2、当然不是所有的房子都这么惨,中间阶层的房子过去这两年也就跌了快50%,有人两年前7000块钱买入,买完了没多久发现周边的二手房还不到4000块,很多房子都是这样的情况,大概在银滩目前的均价3800元左右波动,早期买入的房主基本都是亏的。

  

  3、银滩房产鄙视链的顶端是新房。这里完全是另一个景象,8、9千的很多,1.2万、1.5万的也不少。

  一个不大的区域,房价高低差了十几倍,像前面说到的挂牌最便宜的那套海之缘花苑,与在售的最贵住宅长城文华花苑是同一家开发商开发的,他们开盘前后不过相隔5年,但高低价差达到了11倍。

  

  而要说地理位置,最便宜的海之缘花苑,距离银滩风景区还要更近一点,位置的优越完全没有体现在价格上。

  与价格相对应,银滩的房地产也是两个景象,二手房一片惨淡,挂好几个月也没人问,新房市场红火连天,特别是从贝壳找房上来看的话,感受到的完全是一片火爆景象。

  这种反差是怎么造成的呢?

  这就涉及到了乳山银滩独特的销售模式。

  03

  这里房地产刚起步的时候,房子还是以卖给本地人为主,但是乳山没那么多人啊,后续的卖房难度不小,于是,就把视线转到了外地人身上。

  房子想顺利卖出去,就得会包装,离海边这么近,妥妥的海景房了,吹着海风看着海,这是多划算的旅游地产;

  这么舒适的环境,多么适合来这里养老啊,养老地产的概念就有了吧?

  而且乳山还是著名的长寿之乡,这些概念打包在一起,目标人群直截了当:有钱地方的中老年人群。

  于是各种销售团队奔赴北京、天津、青岛等等城市各种宣传。

  城里人图个啥呢?空气好,能看海,北京雾霾还很严重的时候,不少北京的看房团开往银滩,空气好这一点,就诱惑了不少人掏钱,毕竟不差钱,这里一套房只是北京的零头。

  就这样,银滩涌入了全国各地的“看房团”,而“看房团”也成为地产商和中介们最大的财富密码。

  前两年的高峰时期,银滩旅游区的停车场,都被来自全国各地的看房团大巴占领了,不少团都是不收钱还供吃住的,稍微黑心点的也收钱,比如北京过去吃住全包100块,老人家们很开心,100块,就当旅游也行啊,毕竟是海边啊,这可比三亚便宜多了,于是银滩每天人头攒动。

  

  你还别说,这一车车的人,销售转化率很高,于是大家都有了默契——没有看房团的带领,散客恕不接待。

  为啥呢?

  一团一团的人,人多,方便走量,而且没有外人参与,也容易被这里面的价格和销售策略忽悠住, 这就是个典型的场景消费了,参加过旅游团购物环节的人都知道,在那个场景下,销售一顿吹,感觉效果惊人,不知不觉就下单了,贵贱都没法比较,只是咱们买的也就是些特产、奢侈品之类的,但这些图便宜来的老人家买的是房子。

  但是散客就不一定了,散客可能已经走过周边的小区了,有过了解可就不好忽悠了,尤其是周边的二手房的价格可比新房有吸引力多了。

  所以‘看房团’会把时间安排得很紧,也根本不给客人接触当地人的机会,被一通忽悠买了房的人根本不知道这里二手房这么便宜。

  价差一直都在,买房的卖房的都达成一种默契,看房团看新房,散客买二手房,基本上已经算是约定俗成,各个对自己面对的价格都没有异议,那当时的场面可能就是皆大欢喜了。

  所以,新房火爆,乳山房价上涨,海景房房价过万的神话,传遍了全国,买房卖房,循环往复,有些人就被坑惨了,有的人刚买完没多久就发现周边的二手房价格很低,但是买都买了,就当买个海景房养老自住吧。

  04

  事实证明,这么想也是很天真的。

  这地方位于北纬37度,夏天凉快,去度度假也还好,其他时间真的不太适合,尤其冬天,海边的风跟刀子差不多,从大城市来这儿过冬,可能是找罪受。

  而且,这里并不是所有的房子都有暖气,可能人家设计的时候就没考虑过有人冬天会在这边住吧?

  当地的住户说,多数小区夏天可能有10%的入住,冬天估计连1%都没有,太冷了。

  不光是气候,生活也很不方便,出行主要靠“小蹦蹦”,卖菜的没有卖房的人多,当初说的什么旅游地产、养老地产啥的,通通不太靠谱。不少人说,除了房子,其他该有的都没有。

  其实,所有以“江河湖海”景作为最终卖点的房子是需要一些烟火气做支撑的,否则就是一堆钢筋混凝土,说养老概念,周围的配套设施得健全吧,起码医疗条件得好一点吧,至少头疼脑热甚至生离死别,都能有地方去,如果到了这种地步还得“打回原籍”,那这哪儿是养老啊,这就是遭罪。

  海南这些年价格涨了不少,是因为地理位置独特,中国人避寒的需求比避暑的需求更大, 这是三亚甚至整个海南被东北人“占领”的原因之一,而且这些人穿越多半个中国去海南,不仅因为气候原因,主要还是能在那扎根,能提高生活质量。

  而银滩这个路子,有点杀鸡取卵式的意思了,买个房撂荒,家里有矿也不是这么个花法,老这么玩的地方,还是远远的避开吧。

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