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动真格:央行出手,户籍和房产脱钩,楼市3大利好消息,该买房?

 时间:2021-10-13     人气:23     分享

 每月月中都是国家统计局公布房价数据的时间点作为最权威的机构发布的数据更为真实且更具有参考价值。近日国家统计局公布了2021年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%;1个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示5月份70个大中城市房地产市场总体稳定价格略有上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示相比4月的数据5月三类城市的房价涨幅都有所收窄这是值得肯定的地方。

  不得不说目前我国楼市调控已经取得了十分明显的效果房价整体走势平稳早已不像过去房价大涨时期自2017年起整体房价涨幅也在不断收缩这是一个十分好的信号对于投资房产的人来说随着涨幅不断收缩其利润空间也在不断减少说明房产的投资属性正在消除房价正朝着理性的方向变化。但与此同时过去楼市不健康的发展下也遗留下了一些根深蒂固的问题。

  

  首先就是当前整体房价依旧过高特别是一些热点城市房价依旧坚挺也能够看到很多炒房客投资者的身影对于刚需来说要想在这些城市买房十分艰难高房价与当地居民收入不匹配房价收入比也远超标准水平以深圳为例其房价收入比已经达到了36相当于不吃不喝36年才能够在当地买下一套房。其次是高空置率与高库存当前住房供给早已大于需求根据西南财经大学公布的调查数据显示2017年我国已有6500万套空置房整体空置率为22%按照这个空置率来计算的话如今空置房数量已经超过7000万套。

  与此同时根据易居房地产研究院公布的数据来看截至2020年12月我国100个城市新建商品房库存量已经超过5亿平米其中三四线城市尤为明显多地去化周期超过15个月警戒线。第三过高的房价甚至阻碍了经济发展对于已经买房的家庭来说由于背负着巨额负债造成整体消费水平低下。2021年一季度住户中长期消费贷款余额42.3万亿占住户全部贷款的64.3%个人住房贷款余额达35.7万亿占中长期消费贷款的84.4%。可见大多数的家庭负债都是由房产造成的。

  

  “玻璃大王”曹德旺表示如今实体经济的钱都流入到房地产里面去了现在的年轻人为了买房宁愿去送外卖赚钱也不愿意学习一门技术。由此可见高房价已经严重影响到了我们日常生活与经济发展如果房价能够下跌或者加速回归理性那么这些问题就能够迎刃而解了。因此今年起楼市迎来了3大利好消息对于房价也将有着深远的影响。

  

  1、央行、银保监会“动真格”两大措施双管齐下从资金层面限制房价

  去年8月住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则并设立了“三条红线”的指标1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;2、房企的净负债率不得大于100%;3、房企的“现金短债比”小于1。新规于2021年正式实施。根据多家机构发布的调查数据来看房企“踩线”的情况十分明显大多数房企的负债均超过了标准线。对于房企来说“三条红线”的力度相当大一方面意味着这些踩线房企无法随意拍地盖房另一方面需要多销售房产增加变现来降低负债因此很多房企都采取了适当降价的方式来增加变现。

  去年12月底人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素分档设定房地产贷款集中度管理要求通知自2021年1月1日起实施。新规对于银行“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”分别设置了12.5%-40%和7.5%-32.5%的上限相当于限制了流入楼市资金的注水口。对于刚需来说一方面能享受到房企的降价福利另一方面炒房客门槛进一步提高支撑房价上涨的金融影响降到了低点。

  

  2、户籍与房产开始解除关联

  曹德旺曾说过都是水泥钢筋做的房子不值钱。如果仅从房子的成本来看建造房子的成本并不高建筑成本、安装成本、材料和人工欧冠你费用算下来就算是一二线城市成本也不过一两千元每平米与大几万、十几万的房价比起来只能算九牛一毛。因此决定房子价格除了土地以外还有相应的资源配置与公共服务。但目前很多的城市却将“房子”与“户口”联系起来以此催促大家买房或者抬高房价更有甚者认为自己在大城市买房后身份“高人一等”。

  的确很多人买房也主要为了当地的户口关系着婚姻、教育、就业等各种社会福利。但需要注意的是户口并不是推动房价上涨的契机。近期北京市公安局出台了“公共户”落户政策《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(试行)》(以下简称《规定》)于2021年6月1日起执行。一共有6类人可以落户


1、因房屋产权交易户口须迁出但本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房;2、因离婚后户口须迁出;3、因离职户口须从原单位集体户迁出;4、因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更现房屋权利人申请将原户内人员迁出;5、新生儿亲生父母一方户口在本市“公共户”内且新生儿无法在本市其他地址申报出生登记的可在其亲生父母户口所在“公共户”内申报出生登记;6、其他特殊原因在本市无法办理户口市内迁移的。

  

  3、专家支招建议首套房贷利率降低至2%可行吗?

  房地产专家王强对于当前房价给出了自己的看法银行是为更多人减轻负担的如果是要抑制炒房客大可以把二套房以上的利率提高提高到10%或者更高但首套房是给刚需的应该把首套房贷利率降低为2%让人人都能买得起房。相信大多数人都赞同这个看法因为这样既一定程度上解决了刚需买房难的问题同时还抑制了炒房行为解决了房价难题。

  但就可行性而言这个做法却难以实现。主要有两方面原因第一是如今银行利率普遍为2%~3%降低房贷银行将损失一定的经济来源与此同时个人存款也没有利息来源。其二是当前公积金用途有限如今缴纳公积金的职工已经超过1.5亿人其中绝大多数都是为了更低的买房利率一旦房贷降低到2%那么公积金将会失去作用。与此同时有专家认为应该尽快开征“空置税”来解决大量住房空置的问题。

  

  总结如今楼市整体走向已经回归平稳今年两项新规出台后一方面限制了流入楼市的资金另一方面开发商也会想办法降价促销房源增加变现与此同时户口与房产脱钩也是大势所趋。对于刚需来说是否应该抓住机会及时上车呢?笔者的建议是未来房价将持续走向平稳因此不存在抓住时机上车的说法楼市三大消息并不是提醒购房者要“抄底”而是告诉他们可以不用背负巨额的房贷买房了就算现在买不起也可以等到有经济条件再入手。

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